李 정부, 부동산 세제 강화 기조에…서울 집값, 출구 없는 ‘정책 미로’ 갇히나

다주택자 양도세 중과 유예 종료 ‘임박’
역대 정권 교체기마다 '강력 세제’ 반복에
거래세 완화·보유세 강화 등 정책 가능성 ‘고개’
“정책 의미 뚜렷…단, 수요 억제만으론 장기 안정 無"

이재명 정부의 부동산 정상화 의지가 분명해지면서 서울 등 수도권 부동산 시장이 초긴장 상태에 빠져있다. 대통령이 직접 '부동산 망국론'을 언급하며 강경한 메시지를 연일 내놓는 가운데, 시장에서는 세제 전반에 걸친 정책 변화 가능성에 촉각을 곤두세우는 모습이다. 이에 주택 보유자들 사이에서도 향후 정책 방향에 따른 대응 전략을 보다 정밀하게 고민해야 할 시점이라는 인식이 커지고 있다.

특히 역대 정권 교체 과정에서 고강도 부동산 세제 개편이 뒤따랐던 전례로, 최근 다시 불안 조짐을 보이는 서울 집값과 맞물려 시장의 경계심도 더욱 확대되고 있다. 최근 발표된 '1·29 대책' 등 공급 위주의 정책들이 구체적인 실행 로드맵이 부족하다는 평가도 이 같은 분위기에 힘을 싣는다. 실효성 있는 후속 조치가 뒷받침되지 않을 경우 정책 효과가 반감될 수 있을 뿐 아니라, 서울 부동산 시장이 출구를 찾지 못한 채 장기 정체 국면에 갇힐 수 있다는 우려가 적지 않은 상황이다.

4일 관가와 부동산 업계에 따르면 오는 5월 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 종료되면서 시장의 시선은 정부가 꺼내 들 '차기 세제 카드'로 쏠리고 있다. 이 대통령은 최근 연일 SNS를 통해 "오는 5월 다주택자 양도세 중과 유예 종료는 이미 정해진 사안"이라며 "재연장을 기대하며 법 개정을 추진할 것이라고 생각한다면 오산"이라고 강조한 바 있다. 지난 3일 국무회의에서도 부동산 문제를 "사회 발전을 가로막는 암적인 문제"로 규정하며 "이번이 마지막 기회임을 곧 알게 될 것"이라는 강경한 발언을 내놓았다.

이처럼 다주택자를 향한 정부의 압박 수위가 높아지면서, 시장에서는 정권 성향에 따라 냉탕과 온탕을 오갔던 과거 부동산 세제의 흐름이 다시 반복될 수 있다는 긴장감도 감돈다. 그간 정권이 교체될 때마다 예외 없이 고강도 세제 개편이 등장해 왔다는 점에서, 집값 안정에 대한 기대와 함께 규제 일변도 정책에 대한 우려가 동시에 커지고 있다는 분석이다.

실제 노무현 정부는 2005년 종합부동산세를 도입하고, 2007년 다주택자 양도소득세 중과를 전면 시행하며 투기 억제에 정책 역량을 집중했다. 이후 글로벌 금융위기 직후 출범한 이명박 정부는 2009년 이후 취득세 감면과 양도세 중과 완화 등을 통해 거래 활성화에 방점을 찍었고, 박근혜 정부 역시 2014년 양도세 중과 폐지와 취득세 영구 인하 등을 통해 세제 전반을 완화했다. 반면 2017년 출범한 문재인 정부는 같은 해 '8·2 대책'을 통해 양도세 중과를 재도입하며 다시 규제 고삐를 죈 바 있다. 이후 2022년 출범한 윤석열 정부는 이를 '징벌적 과세'로 규정하며, 다주택자 양도세 중과 유예 조치를 연장하는 등 세제 정상화 기조를 유지해 왔다.

현 정부의 부동산 세금에 대한 기조 변화 또한 조만간 높은 수위의 세제 개편안이 구체화할 것이란 전망에 힘을 싣게 하는 요인으로 분석된다. 이재명 대통령은 후보 시절 "세금으로 집값을 잡지 않겠다"고 밝혔지만, 집값 불안이 이어지면서 정책 기조는 점차 수요 억제 쪽으로 이동하고 있어서다. 김민석 국무총리는 지난 2일 "세제 등을 통한 부동산 접근법은 가능한 한 쓰지 않는 것을 기조로 하되, 배제하지는 않는다"며 "상식에 부합하지 않는 과도한 수요에 대해서는 금융을 포함한 적정하고 합리적인 수단으로 시장을 교정할 수 있다"고 전했다.

이에 시장에서는 정부의 이러한 기조 아래 거래세는 완화하고 보유세는 차등화해 강화하는 이른바 '패키지 딜' 방식의 세제 개편안이 나올 것으로 보고 있다. 구체적으로 다주택자에 대한 양도세 중과를 유지하거나 보유 기간에 따른 차등 적용을 강화하는 대신, 실거래 과정에서의 취득세·양도세 부담은 일부 완화하는 구조다. 동시에 보유세 영역에서는 공시가격 구간을 보다 세분화해 고가·초고가 주택에 대한 누진 과세를 강화하고, 실거주 여부에 따라 세 부담을 차등화하는 방안이 검토될 수 있다는 의견들이다. 이 경우 '똘똘한 한 채'로 집중된 고가 1주택 수요 역시 정책의 조준선에 들어올 가능성이 크다.

다만 급격한 세제 변화가 불러올 부작용에 대한 우려도 적지 않다고 전문가들은 입을 모은다. 정부가 유휴부지와 노후 공공청사 등을 활용해 서울과 과천·분당 등 수도권에 6만가구를 공급하겠다고 밝힌 '1·29 대책'의 실현 가능성에 대한 의구심이 여전한 상황에서 공급에 대한 확신 없이 수요만 조이는 정책은 매물 잠김과 거래 위축을 심화시킬 수 있다는 지적이다.

양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 "다주택자 양도세 중과 유예 종료는 정부가 시장 안정이라는 목표를 유지하면서도 거래 현장에서 발생하는 병목을 점검하려는 의도가 담겨 있다"면서도 "다만 유동성은 여전히 풍부한 반면 공급에 대한 불안은 크다. 이 상황에서 명확한 공급 시그널 없이 수요 억제 중심 정책만 반복될 경우 이후 가격 변동성이 더 커질 수 있다"고 강조했다.